---
title: "Huurprijs bepalen met WWS-punten en de Wet betaalbare huur"
description: "Zo bepaal je als verhuurder de maximale huurprijs met WWS-punten: de grenzen voor 2026 en 2027, energielabelpunten, opslagen en wat je de huurder geeft."
url: "https://verhuurregels.pro/nl/huurprijs/"
locale: "nl"
author: "Redactie Verhuurregels.pro"
publishedDate: ""
updatedDate: "2026-10-29T00:00:00.000Z"
categories: ""
tags: ""
---

# Huurprijs bepalen met WWS-punten en de Wet betaalbare huur

Zo bepaal je als verhuurder de maximale huurprijs met WWS-punten: de grenzen voor 2026 en 2027, energielabelpunten, opslagen en wat je de huurder geeft.

**Kort antwoord:** je bepaalt de maximale huurprijs van een woning met de WWS-punten van het woningwaarderingsstelsel. Sinds de Wet betaalbare huur op **1 juli 2024** in werking trad, heeft elke woning tot en met **186 punten** een wettelijk maximum. Vanaf **187 punten** valt de woning in de vrije sector en spreek je de huur zelf af met je huurder.

De huurprijs is één onderdeel van je [plichten als verhuurder](/nl/voor-verhuurders/), en het onderdeel waarvan de bedragen elk jaar veranderen. Hieronder lees je wat het puntensysteem is, welke grenzen in 2026 gelden en hoeveel punten het energielabel oplevert.

## Wat is het woningwaarderingsstelsel?

Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is de landelijke puntentelling die de kwaliteit van een huurwoning omzet in een maximale huur. Een woning krijgt punten voor onder meer het energielabel en de WOZ-waarde, en minpunten als er geen buitenruimte is. Het totaal bepaalt in welke sector de woning valt en welk bedrag je hoogstens mag vragen.

Voor 1 juli 2024 had alleen de sociale huur een maximum. De Wet betaalbare huur trok die grens op tot 186 punten, waardoor ook de middenhuur een wettelijke huurprijs kreeg. Verhuur je als particulier een woning in die puntenrange, dan gelden de prijsregels voor nieuwe contracten dus sinds die datum.

## Welke huurprijsgrenzen gelden in 2026?

Op **1 januari 2026** zijn de grenzen met **3,65%** geïndexeerd. Volgens de [maximale huurprijsgrenzen van Volkshuisvesting Nederland](https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/huren-en-wonen/inkomensgrenzen-huurprijsgrenzen-en-huurtoeslagparameters/maximale-huurprijsgrenzen) gelden nu deze bedragen:

- **Sociale huur:** tot en met 143 punten, maximaal **€932,93** per maand.
- **Middenhuur:** 144 tot en met 186 punten, maximaal **€1.228,07** bij 186 punten. Dit bedrag is ook de liberalisatiegrens.
- **Vrije sector:** vanaf 187 punten, zonder wettelijk maximum.

Sinds de nieuwe wet veranderen de grenzen elk jaar op 1 januari. De bedragen voor **1 januari 2027** zijn al bekend (document van 7 oktober 2026): **€959,71** bij 143 punten en **€1.263,32** bij 186 punten. De puntengrenzen blijven 143 en 186; alleen de bedragen gaan omhoog.

Ook de jaarlijkse verhoging van een lopend contract hangt van de sector af, en de [huurverhogingen per sector](/nl/vergelijken/) lopen in 2026 uiteen van 4,1% tot 6,1%.

## Hoeveel WWS-punten levert het energielabel op?

Bij woningen van **40 m² of groter** levert het energielabel tussen **-15 en 62 punten** op. De cijfers komen uit de [energielabeltabel van de Rijksoverheid](https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-huren/vraag-en-antwoord/welke-invloed-heeft-het-energielabel-op-de-huurpunten-van-mijn-woning):

| Energielabel | Eengezinswoning | Meergezinswoning |
|---|---|---|
| A++++ | 62 | 58 |
| A+++ | 57 | 53 |
| A++ | 52 | 48 |
| A+ | 47 | 43 |
| A | 41 | 37 |
| B | 34 | 30 |
| C | 22 | 15 |
| D | 14 | 11 |
| E | -4 | -4 |
| F | -9 | -9 |
| G | -15 | -15 |

Voor monumenten geldt een uitzondering: waar een gewone woning minpunten krijgt, krijgt een monument **0 punten**.

Een rekenvoorbeeld laat zien hoeveel een beter label waard is. Een eengezinswoning met label E krijgt -4 punten. Na verduurzaming naar label B krijgt dezelfde woning 34 punten, een verschil van 34 + 4 = **38 punten**. Een appartement dat van label C (15 punten) naar label A (37 punten) gaat, wint **22 punten**. Zit je woning net onder de 144 of 187 punten, dan kan zo'n stap de woning in een andere sector brengen.

Daar komt een plan bij: huurwoningen met label E, F of G moeten uiterlijk 1 januari 2029 minimaal label D halen. Het ontwerpbesluit ging op 10 juli 2026 naar de Tweede en Eerste Kamer en is nog geen regel, dus er is geen ingangsdatum. Voor verduurzaming bestaat de subsidie SVOH van maximaal **€15.000** per woning.

## Welke opslagen en plafonds tellen mee?

Naast het energielabel verschuiven drie regels de uitkomst. Volgens branchevereniging Aedes gelden onder de Wet betaalbare huur (sinds 1 juli 2024) deze afspraken:

- **Nieuwbouw:** een opslag van **10%** gedurende 20 jaar, als de bouw vóór 1 januari 2028 start.
- **Rijksmonumenten:** een opslag tot **35%**.
- **WOZ-waarde:** bij woningen boven 186 punten levert de WOZ-waarde maximaal **33%** van de punten op.

## Welke huurcontracten vallen onder de oude regels?

De datum waarop het contract is ondertekend, bepaalt welke regels gelden. Voor contracten die vóór 1 juli 2024 zijn getekend, geldt dit:

- Middenhuur- en vrijesectorcontracten blijven zonder maximum.
- Een sociale woning (143 punten of minder) met een huur boven de oude liberalisatiegrens moest vanaf **1 juli 2025** omlaag.
- Kamers vallen altijd onder het maximum, ongeacht de datum.

Teken je vandaag een contract met een nieuwe huurder, dan gelden de huidige grenzen en de huidige puntentelling.

## Wat moet je de huurder geven, en wie controleert de huurprijs?

Sinds **1 januari 2025** geef je bij elk nieuw huurcontract de puntentelling aan de huurder, ook bij een woning in de vrije sector. Zo kan de huurder zelf nagaan of de huur past bij het aantal punten.

De huurder kan de aanvangshuur binnen **6 maanden** na de start laten toetsen door de Huurcommissie. Dat kost de huurder **€25**; start jij als verhuurder een zaak, dan betaal je **€500**. Wie de zaak wint, krijgt dat bedrag terug.

Sinds 1 januari 2025 handhaaft ook de gemeente op de Wet betaalbare huur. In de veelgestelde vragen van Volkshuisvesting Nederland staat een maximale boete van **€100.000**.

## Welke wijzigingen in de puntentelling zijn aangekondigd?

Op 10 april 2025 zijn drie aanpassingen aangekondigd die nog niet gelden:

1. een opslag op basis van de WOZ-waarde;
2. het schrappen van de 5 minpunten voor een woning zonder buitenruimte;
3. een hogere score voor kleine rijksmonumenten.

Een motie van 10 juni 2026 vraagt om snelheid, maar geen van de drie plannen heeft een ingangsdatum. Voor 2027 staat een evaluatie van de hele wet gepland. Tot er een besluit ligt, reken je met de tabel en de grenzen op deze pagina.