Sociale huur, middenhuur en vrije sector vergeleken (2026)

Kort antwoord: het aantal WWS-punten bepaalt of je woning onder sociale huur, middenhuur of de vrije sector valt. In 2026 is dat sociale huur tot en met 143 punten (maximaal €932,93), middenhuur van 144 tot en met 186 punten (maximaal €1.228,07) en vrije sector vanaf 187 punten, zonder maximum. De huur van een lopend contract mag in 2026 met maximaal 4,1%, 6,1% of 4,4% omhoog, afhankelijk van de sector.

Voor jou als particuliere verhuurder bepaalt de sector drie dingen tegelijk: je startprijs, je jaarlijkse verhoging en of er een wettelijk maximum op je huur zit. Je sector volgt uit de puntentelling van het WWS, waarin onder meer het energielabel en de WOZ-waarde meetellen.

Hoe verdeelt de Wet betaalbare huur de huurmarkt?

De Wet betaalbare huur, in werking sinds 1 juli 2024, deelt elke huurwoning op basis van punten in een van drie sectoren in. Op 1 januari 2026 zijn de grenzen met 3,65% geïndexeerd, zo meldde de Rijksoverheid bij de indexering van de huurprijsgrenzen voor 2026.

Sector	WWS-punten	Maximale huur vanaf 1 januari 2026	Maximale huur vanaf 1 januari 2027
Sociale huur	tot en met 143	€932,93	€959,71
Middenhuur	144 tot en met 186	€1.228,07 (bij 186 punten)	€1.263,32 (bij 186 punten)
Vrije sector	187 of meer	geen maximum	geen maximum

De bedragen voor 2027 zijn op 7 oktober 2026 gepubliceerd. Sinds de nieuwe wet veranderen de grenzen elk jaar op 1 januari. Het bedrag van €1.228,07 is tegelijk het maximum voor de middenhuur en de liberalisatiegrens: daarboven begint de vrije sector.

Voor contracten die vóór 1 juli 2024 zijn getekend, geldt de oude situatie. Middenhuur- en vrijesectorcontracten uit die periode blijven zonder maximum, terwijl kamers altijd onder het maximum vallen. De datum van ondertekening telt.

Los van de sector gelden overal dezelfde plichten als verhuurder, zoals een borg van maximaal twee maanden kale huur en sinds 1 januari 2025 de puntentelling bij elk nieuw contract.

Hoeveel mag de huur in 2026 stijgen?

Elke sector heeft een eigen maximale huurverhoging met een eigen ingangsdatum. De percentages komen uit het bericht van de Rijksoverheid over de maximale huurverhoging 2026.

Sector	Maximale verhoging	Geldt voor	Opbouw
Sociale huur	4,1%	1 juli 2026 tot 1 juli 2027	inflatie over 3 jaar (3,6%) + 0,5%
Middenhuur	6,1%	verhogingen in 2026	cao-loonstijging (5,1%) + 1%
Vrije sector	4,4%	vanaf 1 januari 2026	laagste van inflatie (3,4%) en cao-loonstijging (5,1%), + 1%

Per sector komen er regels bij:

• Sociale huur onder €350: de huur mag met maximaal €25 omhoog in plaats van 4,1%.
• Sociale huur bij een hoger inkomen: een verhoging van €50 of €100 in plaats van het percentage. De inkomensgrenzen voor 2026 (op basis van het inkomen over 2024) zijn €59.504 en €70.149 voor een eenpersoonshuishouden en €68.858 en €93.531 voor een meerpersoonshuishouden.
• Middenhuur: na de verhoging blijft de huur onder het maximum dat bij de punten hoort.
• Vrije sector: deze berekening blijft gelden tot 1 mei 2029.

In alle drie de sectoren verhoog je de huur één keer per jaar. Staat er in het contract een hoger percentage, dan geldt het wettelijke maximum. Een verhoging na een woningverbetering valt buiten deze percentages.

Wat betekenen de percentages in euro’s?

Drie rekenvoorbeelden met een voorbeeldhuur maken het verschil zichtbaar:

1. Sociale huur van €800: 4,1% van €800 is €32,80. De nieuwe huur wordt €832,80, op een verhogingsdatum tussen 1 juli 2026 en 1 juli 2027.
2. Middenhuur van €1.100: 6,1% van €1.100 is €67,10. De nieuwe huur wordt €1.167,10, zolang het puntenmaximum van de woning dat bedrag toelaat.
3. Vrije sector van €1.500: 4,4% van €1.500 is €66. De nieuwe huur wordt €1.566.

De middenhuur heeft in 2026 het hoogste percentage en tegelijk een harde bovengrens per woning. Ligt je middenhuur dicht bij het puntenmaximum, dan houdt dat maximum de verhoging tegen.

Hoe ontwikkelt de particuliere huurmarkt zich?

Op 1 januari 2025 telde Nederland 1,18 miljoen private huurwoningen, volgens het CBS. Particulieren bezaten er 529.000 van, 22.000 minder dan een jaar eerder. Bedrijven hadden er 419.000 en stichtingen en verenigingen 235.000. Het CBS wijt de krimp van de private huursector in 2024 aan minder verhuur door particulieren.

Het Kadaster ziet dezelfde beweging bij beleggers. In 2025 verkochten investeerders 65.000 woningen en kochten ze er 27.000. Op 1 juli 2026 bezaten investeerders 745.400 woningen (8,9% van alle woningen). Particuliere beleggers met drie of meer woningen hadden er 269.600 (3,2%), 23.200 minder dan een jaar eerder.

Voor jou betekent dit: verkoop je, dan verkoop je in een markt waarin beleggers per saldo afbouwen. Houd je de woning aan, dan reken je met de grenzen en percentages uit de tabellen hierboven.

Wat verandert er in 2027?

Een deel van 2027 is al bekend, een ander deel is nog plan:

• Bekend: de maximale huren per 1 januari 2027 (€959,71 en €1.263,32).
• Verwacht rond december 2026: de percentages voor de huurverhoging in 2027.
• Gepland voor 2027: een evaluatie van de Wet betaalbare huur.
• Plannen zonder ingangsdatum: een opslag op basis van de WOZ-waarde, het schrappen van de 5 minpunten voor een woning zonder buitenruimte en een hogere score voor kleine rijksmonumenten (aangekondigd op 10 april 2025).
• Plan: huurwoningen met label E, F of G moeten uiterlijk 1 januari 2029 minimaal label D halen. Het ontwerpbesluit ligt sinds 10 juli 2026 bij de Kamers en geldt nog niet.

Tot die plannen wet zijn, gelden de grenzen en percentages uit de tabellen op deze pagina.