Woning verhuren: alle regels op een rij

Wie in 2026 een woning wil verhuren, heeft te maken met vier landelijke wetten, de regels van de eigen gemeente en de Belastingdienst. Hieronder staan alle verhuurregels per onderwerp, met de datum waarop elke regel geldt.

Volgens het CBS hadden particulieren op 1 januari 2025 nog 529.000 huurwoningen, 22.000 minder dan een jaar eerder. Wie blijft verhuren, werkt sinds 2023 met een reeks nieuwe wetten.

Wie een woning verhuurt in 2026, regelt eerst de toestemming van hypotheekverstrekker, VvE en verzekeraar, en daarna de vergunning, de huurprijs en het contract.

Welke plichten heb je volgens de Wet goed verhuurderschap?

Sinds 1 juli 2023 gelden voor elke verhuurder landelijke regels, met een tweede deel vanaf 1 januari 2024:

• Schriftelijke informatie over rechten en plichten, waarborgsom, je contactgegevens en servicekosten. Sinds 1 januari 2024 hoort het gemeentelijke meldpunt erbij; bestaande contracten moesten uiterlijk 1 juli 2024 zijn bijgewerkt.
• Mondelinge huurafspraken bevestig je op papier.
• Selectie gebeurt transparant, zonder discriminatie of intimidatie. Afgewezen kandidaten horen waarom, en sinds 1 januari 2024 publiceer je een schriftelijke selectieprocedure.
• De makelaar betaal jij; hij mag de huurder niets rekenen.
• Arbeidsmigranten krijgen een huurcontract los van hun arbeidscontract.

Sinds 1 januari 2026 is de boete maximaal €27.500, en €110.000 bij herhaling binnen vier jaar. Alles staat bij de landelijke regels van goed verhuurderschap.

Hoe bepaal je de maximale huurprijs?

Sinds de Wet betaalbare huur van 1 juli 2024 bepaalt het woningwaarderingsstelsel (WWS, het puntenstelsel) de maximale huur tot en met 186 punten. Heeft je woning 186 punten of minder, dan mag je niet meer vragen dan de maximale huurprijs bij jouw punten. De grenzen veranderen elk jaar op 1 januari.

Segment	Punten	Maximale kale huur vanaf 1 januari 2026	Vanaf 1 januari 2027
Sociale huur	tot en met 143	€932,93	€959,71
Middenhuur	144 tot en met 186	€1.228,07 bij 186 punten	€1.263,32
Vrije sector	187 en meer	geen maximum	geen maximum

Sinds 1 januari 2025 krijgt elke nieuwe huurder de puntentelling, ook in de vrije sector, en controleert de gemeente de grenzen. De huurder kan de aanvangshuur binnen 6 maanden door de Huurcommissie laten toetsen. Middenhuur- en vrijesectorcontracten getekend vóór 1 juli 2024 houden hun huur. Volkshuisvesting Nederland publiceert de maximale huurprijsgrenzen voor beide jaren.

Hoeveel mag je de huur verhogen in 2026?

Je verhoogt de huur één keer per jaar, tot het maximum van je segment:

• Sociale huur: 4,1% van 1 juli 2026 tot 1 juli 2027; onder €350 huur maximaal €25.
• Middenhuur: 6,1% voor 2026, nooit boven de maximale huur bij de punten.
• Vrije sector: 4,4% sinds 1 januari 2026, een systeem dat loopt tot 1 mei 2029.

Een hogere verhoging in je contract wordt teruggebracht tot het maximum. Het Rijk maakte de maximale huurverhoging voor 2026 op 15 december 2025 bekend; de percentages voor 2027 volgen rond december 2026.

Welk huurcontract mag je aanbieden?

Sinds 1 juli 2024 is een contract voor onbepaalde tijd de norm. Een tijdelijk contract van maximaal 2 jaar mag alleen voor vaste groepen, zoals studenten die voor hun studie verhuizen, gescheiden ouders die dicht bij hun kinderen willen wonen en statushouders via het COA. Het einde kondig je 1 tot 3 maanden vooraf aan. De groepen staan bij de Rijksoverheid over huurcontracten voor onbepaalde tijd.

Wat mag je met waarborgsom en servicekosten?

Voor contracten vanaf 1 juli 2023 is de waarborgsom maximaal 2 maanden kale huur. Je betaalt hem binnen 14 dagen na het einde terug, of binnen 30 dagen als je huurachterstand, servicekosten, schade of de energieprestatievergoeding verrekent. Administratiekosten mag je niet inhouden.

Servicekosten reken je sinds dezelfde datum tegen werkelijke kosten, zonder winst. Het jaaroverzicht stuur je binnen 6 maanden na het kalenderjaar, dus uiterlijk 1 juli. De huurder kan daarna nog 24 maanden naar de Huurcommissie.

Welke regels stelt je gemeente?

Sinds 1 juli 2023 mag je gemeente in aangewezen gebieden een verhuurvergunning eisen. Na een boete in de 8 jaar daarvoor kan ze die weigeren (handhaving en toezicht).

Opkoopbescherming bestaat sinds 2022 in ongeveer 70 gemeenten. In Rotterdam geldt ze op 29 oktober 2026 in 16 wijken voor woningen tot een WOZ-waarde van €470.000.

Voor kamerverhuur heeft elke stad eigen grenzen. Op 29 oktober 2026 eist Rotterdam een vergunning vanaf 3 personen, Utrecht bij meer dan 3 aparte huishoudens, en Den Haag staat sinds 1 april 2026 kamerverhuur toe tot 10% van de woningen per buurt.

Voor vakantieverhuur mogen gemeenten een registratienummer, een nachtenlimiet, een melding per verblijf of een vergunning eisen. De EU-verordening 2024/1028 geldt sinds 20 mei 2026.

Stad	Nachten per jaar	Regels op 29 oktober 2026
Rotterdam	60	gratis registratienummer, elke nacht vooraf melden
Den Haag	30	vergunning €131,20, elk verblijf melden
Utrecht	60	registratie sinds 1 juli 2021, melden sinds 1 juli 2022

Hoe wordt je verhuurde woning belast?

Een verhuurde woning valt in box 3. Voor 2026 geldt een heffingsvrij vermogen van €59.357 (€118.714 met partner), een forfaitair rendement van 6,00% en een tarief van 36%. De woning telt mee voor de WOZ-waarde maal de leegwaarderatio, van 73% tot 100% afhankelijk van de huur. De Belastingdienst legt de berekening van box 3 in 2026 uit. Sinds 1 januari 2026 betaal je 8% overdrachtsbelasting op een woning waar je zelf niet woont.

Wat doet de Huurcommissie bij een geschil?

De Huurcommissie beslist over huurprijs, aanvangshuur, gebreken, huurverhoging en servicekosten. Een zaak kost jou als verhuurder €500 en de huurder €25; wie gelijk krijgt, krijgt de kosten van de Huurcommissie terug (tarieven op 29 oktober 2026).

Wat doet het energielabel met je huur?

Het energielabel telt mee in het puntenstelsel zoals dat op 29 oktober 2026 geldt: een eengezinswoning vanaf 40 m² krijgt bij label A 41 punten en bij label G min 15. De Rijksoverheid geeft de volledige huurpunten per energielabel.

Welke plannen komen eraan?

Deze voorstellen gelden nog niet en hebben geen ingangsdatum:

• Energielabel: huurwoningen met label E, F of G moeten volgens een ontwerpbesluit van 10 juli 2026 uiterlijk 1 januari 2029 minstens label D halen.
• Puntenstelsel: een WOZ-toeslag en het schrappen van de 5 minpunten zonder buitenruimte, aangekondigd op 10 april 2025.
• Wet passende huurcontracten: tijdelijke contracten voor alle studenten en arbeidsmigranten.
• Opkoopbescherming alleen in wijken met leefbaarheidsdruk, volgens het kabinetsplan van 15 oktober 2026.
• Box 3 op werkelijk rendement: de stemming in de Eerste Kamer is uitgesteld.
• Overdrachtsbelasting van 7%, een hospitawet en een nieuwe wet voor de Huurcommissie.