Rechten als huurder: borg, huurprijs en huurverhoging controleren

Kort antwoord: als huurder kun je je huur, borg en huurverhoging zelf toetsen aan de wet. Je borg is voor contracten sinds 1 juli 2023 maximaal twee maanden kale huur, je verhuurder geeft je sinds 1 januari 2025 bij een nieuw contract de puntentelling, en je huur mag in 2026 met maximaal 4,1%, 6,1% of 4,4% omhoog. Klopt er iets niet, dan start je een zaak bij de Huurcommissie voor €25.

Verhuurregels.pro schrijft vooral voor verhuurders, en dezelfde regels geven jou als huurder houvast. Elk antwoord hieronder noemt de datum waarop de regel ingaat.

Hoeveel borg mag je verhuurder vragen?

Maximaal twee maanden kale huur voor een contract dat op of na 1 juli 2023 is ingegaan. Dat staat in de landelijke regels van goed verhuurderschap. Voor oudere contracten geldt via de rechtspraak een maximum van drie maanden. Je verhuurder moet je ook schriftelijk vertellen hoe hoog de borg is en wanneer en hoe je hem terugkrijgt.

Wanneer krijg je je borg terug?

Binnen 14 dagen na het einde van de huur, of binnen 30 dagen als je verhuurder kosten verrekent. Verrekenen mag alleen voor huurachterstand, servicekosten, schade die jij hebt veroorzaakt en de energieprestatievergoeding. Administratiekosten mag de verhuurder niet inhouden, en elke inhouding moet hij schriftelijk specificeren.

Betaal jij de makelaar van de verhuurder?

Nee. Sinds 1 juli 2023 betaalt de verhuurder de makelaar die hij inschakelt, en die makelaar mag jou niet ook nog kosten in rekening brengen.

Hoe weet je of je huur te hoog is?

Je vergelijkt de huur met de puntentelling die je verhuurder je sinds 1 januari 2025 bij elk nieuw contract moet geven, ook in de vrije sector. Het aantal punten bepaalt de maximale huurprijs volgens het WWS. Sinds 1 januari 2026 gelden deze grenzen:

• tot en met 143 punten: maximaal €932,93;
• 144 tot en met 186 punten: maximaal €1.228,07 bij 186 punten;
• vanaf 187 punten: geen maximum.

Binnen 6 maanden na de start van je contract kun je de aanvangshuur laten toetsen door de Huurcommissie. Volgens de kosten van een procedure bij de Huurcommissie betaal je als huurder €25, en dat bedrag krijg je terug als je gelijk krijgt.

Heb je je contract vóór 1 juli 2024 getekend, dan blijft een middenhuur- of vrijesectorhuur zonder maximum. Huur je een kamer, dan geldt het maximum altijd.

Hoeveel mag je huur in 2026 omhoog?

Dat hangt af van de sector waarin je woning valt:

• Sociale huur: maximaal 4,1% van 1 juli 2026 tot 1 juli 2027. Is je huur lager dan €350, dan maximaal €25 erbij. Bij een hoger inkomen mag de verhoging €50 of €100 zijn.
• Middenhuur: maximaal 6,1% in 2026, en nooit boven het maximum dat bij je punten hoort.
• Vrije sector: maximaal 4,4% vanaf 1 januari 2026.

Je huur gaat één keer per jaar omhoog. Staat er in je contract een hoger percentage, dan geldt toch het wettelijke maximum. De huurverhogingen per sector volgen voor 2026 uit inflatie en cao-lonen.

Een rekenvoorbeeld met een middenhuur van €1.000: 6,1% van €1.000 is €61. Je nieuwe huur wordt hoogstens €1.061, en lager als het puntenmaximum van je woning daaronder ligt. Een verhoging na een woningverbetering valt buiten deze percentages.

Mag je verhuurder je een tijdelijk contract geven?

Alleen in een paar situaties. Sinds 1 juli 2024 is een contract voor onbepaalde tijd de norm. Een tijdelijk contract van maximaal 2 jaar mag onder meer voor studenten die voor hun studie naar een andere gemeente verhuizen, voor huurders die tijdelijk wonen tijdens een renovatie, voor jongeren van 16 tot 27 jaar die het contract van een overleden ouder overnemen en voor statushouders via het COA.

Je verhuurder moet het einde 1 tot 3 maanden van tevoren aankondigen. Loopt het contract na de einddatum door, dan wordt het een contract voor onbepaalde tijd. Een tijdelijk contract dat vóór 1 juli 2024 is getekend, blijft geldig.

Wat doe je met de servicekostenafrekening?

Je verhuurder mag alleen de werkelijke kosten rekenen, zonder winst. Je krijgt elk jaar een gespecificeerd overzicht, uiterlijk 6 maanden na het kalenderjaar, dus voor 1 juli. Klopt het overzicht niet, dan kun je tot 24 maanden na die termijn naar de Huurcommissie.

Waar meld je discriminatie of intimidatie?

Bij het meldpunt van je gemeente. Sinds 1 januari 2024 heeft elke gemeente zo’n meldpunt, en je verhuurder moet je de contactgegevens schriftelijk geven. Discriminatie en intimidatie zijn sinds 1 juli 2023 verboden. Word je afgewezen voor een woning, dan heb je recht op uitleg waarom. Ben je arbeidsmigrant, dan staat je huurcontract los van je arbeidscontract en krijg je de informatie in een taal die je begrijpt.

Sinds 1 januari 2025 handhaaft de gemeente ook op de huurprijsregels van de Wet betaalbare huur.

Wat behandelt de Huurcommissie?

De Huurcommissie beslist over de hoogte van de huur, de aanvangshuur (binnen 6 maanden), gebreken, huurverhogingen, woningverbeteringen en servicekosten. Je betaalt €25 als huurder; een verhuurder betaalt €500. Wie wint, krijgt de leges terug.

Een nieuwe wet voor de Huurcommissie, de Wet toekomstbestendige huurcommissie, is nog niet in werking en heeft geen vaste ingangsdatum. Tot die tijd gelden de procedures en bedragen hierboven.